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Fique por dentro | O segredo de como melhor investir em casa de “flip”


A tendência atual do mercado imobiliário nos Estados Unidos é de comprar casas para reformar e revender ou até mesmo alugar. O termo “flip homes”, quando traduzimos para o português ao pé da letra, significa “girar casas”. É isso mesmo: quanto mais rápido você fizer a aquisição (contrato), a compra (fechamento), reformar ou renovar, e listar no mercado para a revenda, mais dinheiro entrará no seu bolso no final do projeto. É sobre isso que muitas pessoas não têm o conhecimento, nem mesmo a assistência de um bom corretor de imóveis, sobre as ferramentas básicas e necessárias de se fazer um empréstimo para esse tipo de investimento na área do Real Estate na América do Norte.

Falaremos aqui nesta coluna nos próximos meses sobre esse assunto. Será uma série de conteúdos com temas variados, de como adquirir um empréstimo e comprar um imóvel no mercado de Atlanta, independente de qual seja o seu perfil de investidor: alugar ou reformar e revender.


Série I - Como adquirir um imóvel para reformar?


Quase todos nós temos um conhecido, amigo ou parente que já trabalhou ou comprou uma casa para reformar. Se você pensar bem, comprar uma casa destruída ou que não esteja em condições de moradia e transformá-la em uma linda casa é uma boa ideia, ainda mais quando estamos ganhando dinheiro com essa aventura. Todos nós temos um pouco o perfil de aventureiros e designers dentro de nós, e nós brasileiros somos muito criativos nisso. Então, vamos lá! Existem vários meios de adquirir uma casa e vários meios de se pagá-la.

  • RETAIL - método mais tradicional de compra, de forma direta, com auxílio de um corretor de imóveis;
  • FSBO - significa comprar direto com o dono, casa à venda for sale by owner;
  • FORECLOSURE AUCTION - leilão tipicamente online ou na “calçada” dos tribunais de justiças locais (Courthouse steps auction);
  • REO - direto do banco ou de alguma agência do governo. REO significa real estate owned;
  • WHOLESALE - preço de custo mais barato do que no varejo, ou seja, “atacado”;
  • PROBATE COURT/ TAX LIEN - casas compradas em juízo no tribunal de justiça, com dívidas pendentes de impostos pessoais ou da propriedade para os governos federais, estaduais ou até mesmo da cidade;
  • CASH - à vista;
  • CONVENTIONAL, FHA ou VA LOAN - financiamento por uma instituição financeira convencional, com juros de mercado;
  • OWNER FINANCING - financiamento particular direto com o dono;
  • HARD MONEY LENDER - empréstimo por intermédio de um banco de investidores financeiros, geralmente com juros mais altos.

Vamos falar um pouco sobre comprar imóveis no varejo, que são as casas listadas no mercado imobiliário através de corretores e imobiliárias licenciadas no estado. Neste caso, estamos falando do estado da Geórgia nos sistemas de FMLS (First Multiple Listing Service) e GAMLS (Georgia Multiple Listing Service).

É por meio desses dois sistemas sobre os quais os corretores licenciados (e somente eles) têm acesso à lista de propriedades residenciais à venda, aluguel, espaços comerciais, lotes e áreas de pequeno e grande porte comercial atualizada em tempo real, com todas as informações necessárias para que o agente possa mandar uma proposta/oferta em qualquer imóvel.

Um detalhe importante que nem todos sabem é que websites de terceiros como Zillow, Realtor.com, Trulia, Redfin, homes.com, e milhares de outros por aí de pesquisa na internet como Google, Internet Explorer, Bing, Safari, Yahoo etc., recebem essas informações do FMLS e GAMLS listando anúncios nos websites como sendo “seus”, gerando tráfego de cliques e de pessoas navegando nesses sites. Muitas vezes, pelo fato de não terem informações atualizadas e verdadeiras, o cliente fica confuso e não sabe o motivo de, por exemplo, no Zillow estar dizendo “disponível for sale” ou “disponível for rent” e quando o corretor olha o real status da casa, a mesma já está com contrato ou até mesmo nem se encontra mais à venda.

No mercado atual, ainda encontramos bastante opções de todos os preços e gostos para investir e reformar. Comprar uma casa retail pelo método tradicional, não significa que você estará perdendo dinheiro ou pagando mais caro naquele imóvel. Tudo é questão de saber fazer o negócio. Com a assistência de um bom corretor de imóveis, com experiência e com sua dedicação ao cliente, ele o auxilia com pesquisas, visitas, pré-inspeções, ofertas, preços das casas comparáveis, condomínio, impostos, obtenção de um título limpo, empréstimo, preço de compra justo, fechamento, e no preço de revenda e a venda dessa propriedade.

Muitas vezes um corretor com mais experiência no mercado investidor saberá até mesmo assessorar o cliente com uma média de custo da reforma. Claro que o ideal é um bom empreiteiro (general contractor) com as licenças especializadas, porque ele está apto a passar um orçamento real e estimativa de tempo para a execução do projeto. Tudo isso deve ser feito em contrato e no papel; nada de fechar negócios de boca. Contratos assinados e executados por ambas as partes é uma proteção para o seu investimento.


Dica do mês


Lembre-se de que se seu projeto for somente estético como trocar piso, pintura, trocar armários, eletrodomésticos de cozinha, torneiras, jardinagem, telhado etc., você estará fazendo uma renovação (renovation).

Se você quiser ser mais audacioso e mudar a planta, derrubar paredes, adicionar banheiros, quartos, terminar um basement, decks etc., você estará fazendo remodeling, do qual é exigido tirar uma permissão (permit) na cidade onde o imóvel estiver localizado, projeto de engenheiro licenciado no estado e muito mais. Isso é muito importante até mesmo na hora revender esse imóvel, pois vai garantir um melhor preço e todas as adições e mudanças que foram feitas no seu projeto estarão no recorde daquela propriedade com o município e com a cidade.




Wanessa Moore
Corretora

 
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